Quer comprar um imóvel? Veja os cuidados essenciais antes de fechar negócio

Adquirir um imóvel é uma forma de conquistar estabilidade e ainda garantir a valorização do patrimônio ao longo do tempo. Como mostramos nesta matéria, quem investiu nesses bens em 2024 conseguiu uma rentabilidade média de 19,1% ao ano, de acordo com um estudo feito em conjunto por pesquisadores do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV-IBRE) e do QuintoAndar.

Para André Braz, economista do FGV-IBRE, a pesquisa mostra o aquecimento gradual do mercado imobiliário, reforçando a resiliência do setor no cenário pós-pandemia. “Se a pessoa comprou um imóvel numa região que está se desenvolvendo, ela pode acumular uma rentabilidade até maior do que a média revelada pelo estudo. Para algumas famílias, o imóvel também é sinônimo de segurança e estabilidade”, destaca.

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O levantamento foi realizado em três capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. O bairro campeão de retorno foi o centro da cidade mineira, que se destacou com uma rentabilidade de 36,6% ao ano, considerando tanto o rendimento estimado com o aluguel quanto a média de valorização dos imóveis na região.

Apesar do retorno atrativo, antes de comprar um imóvel é necessário tomar diferentes cuidados. O primeiro passo consiste em estudar o bairro em que está localizado o bem, verificando a evolução do preço do metro quadrado no local. “Algumas regiões tendem a ser mais procuradas, o que pode acabar protegendo a pessoa se ela precisar vender o imóvel no futuro”, destaca Antônio Sanches, analista de research da Rico.

É preciso também analisar a idade da casa ou apartamento. Construções mais antigas podem esconder problemas que demandam obras e reformas. “Por isso, é fundamental a contratação de um engenheiro ou arquiteto para avaliar as condições da construção”, recomenda Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados.

Segundo ele, o comprador interessado também deve analisar a vizinhança em dias da semana e em horários diferentes para evitar surpresas desagradáveis, já que um local tranquilo no final de semana pode ser mais agitado no horário comercial. “É importante verificar ainda se serviços básicos, como padarias, farmácias e açougues, são acessíveis com facilidade”, afirma.

Além de checar as características da região, vale estudar o perfil do imóvel, analisando o seu design e características de construção, como a presença ou não de sacadas, no caso de apartamentos. “A demanda tende a variar dependendo do tipo do imóvel. Quando o comprador adquire o bem baseado nessa demanda, ele tende a ter uma liquidez maior e uma valorização mais elevada também”, pontua Renato Monteiro, CEO da Sort Investimentos e especialista em mercado imobiliário.

O mesmo vale para o perfil dos moradores da região: é importante verificar se o público predominante são famílias, jovens ou outro grupo que costuma se interessar pelos imóveis daquele bairro. “Se não levar isso em consideração, a pessoa pode comprar um imóvel que não vai ter liquidez na hora de realizar o investimento”, diz Monteiro.

Não esqueça dos cuidados burocráticos

Depois de escolher o bairro e o imóvel desejado, chega a hora de lidar com as questões burocráticas. O CEO da Sort Investimentos pontua que o cliente deve observar bem todos fatores envolvidos na compra do bem, desde os impostos a serem pagos até se o imóvel está devidamente registrado na matrícula sem nenhum impedimento. Esse documento atesta a existência da propriedade desde a sua construção.

Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, ressalta que existem muitos custos envolvidos no processo de compra, além dos previamente anunciados. Ele destaca alguns:

• Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): varia de cidade para cidade (geralmente entre 2% e 4%);
• Taxas cartorárias de escritura e registro do imóvel;
• Comissão de corretagem;
• Eventuais reformas e despesas com mudança;
• Condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Vai financiar? Preste atenção nesses detalhes

Se a pessoa for realizar um financiamento de imóvel, uma das decisões envolve escolher a modalidade de amortização da operação. As duas principais opções disponíveis no mercado são a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização).

Na Tabela SAC, embora as parcelas comecem mais altas, elas diminuem ao longo do tempo. Já a Tabela Price oferece parcelas fixas ao longo de todo o financiamento.

O indexador que vai corrigir a taxa da operação para a compra do imóvel também é importante. “Muitas vezes o comprador pode optar por uma taxa prefixada ou até mesmo por uma taxa atrelada ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que envolve o risco de um aumento da inflação acabar elevando o custo dessa dívida. Então, é fundamental que ele compreenda todo esse processo”, ressalta Sanches, da Rico.